米戸建て取得案：投資家の取引は住宅を何戸増やすか

01

100戸の購入が、100戸の住宅を増やすとは限らない

住宅の購入件数から、住める家がどれだけ増えたかを直接読み取ることはできない。建てられた家を買う取引と、すでに貸し出されている家の所有者が替わる取引は、どちらも購入だが、建物の増え方が違う。さらに、家が新しく増えることと、自宅を買いたい世帯へ売り物が増えることにも隔たりがある。この違いを具体化するため、以下では実在の地域や企業を表さない二つの架空例を比べる。価格、家賃、契約条件は設定せず、戸数と利用の行き先だけを追う。

新築の完成前から完成・利用開始後までを同じ観察期間とする。例Aでは、ある買い手が100戸を取得する。その内訳は、新たに完成した40戸と、以前から賃貸されていた60戸だ。新しい40戸はすべて賃貸に回り、既存の60戸も賃貸用途を続けると仮定する。ほかの建物の取り壊しや用途変更はない。この条件では、購入は100戸だが、地域に加わる住宅は40戸、賃貸住宅の戸数の純増も40戸となる。既存60戸の取得は、同じ家の持ち主が替わった部分である。

例Bの買い手も100戸を取得するが、すべて既存の賃貸住宅であり、その用途を続けるとする。新築も取り壊しもないため、購入件数はAと同じでも、住宅総数と賃貸住宅総数の増減はともにゼロだ。ここでゼロなのは建物と用途別戸数の変化であって、取引の意味全体ではない。売り手は資産を手放し、買い手は保有を始める。修繕、入居募集、管理体制や賃料に何が起こるかは、この戸数の仮定からは決まらない。

分母を変えると、答えている問いも変わる

Aの新築取得40戸を購入100戸で割ると40％になる。これは、この買い手の購入に新築が占める割合だ。地域の住宅総数に対する増加率ではない。地域全体の増加率を知るには、比較の始めに何戸あったかが別に必要になる。また、買い手の新築取得割合が高くても、その取得がなければ建設されなかったとは限らない。完成した40戸が別の相手へ売られた可能性は、購入後の内訳だけでは消えない。

AをBより高く評価できるのは、住宅の物理的な追加という限られた軸においてだ。Aの新しい家が、探している人に合う場所と間取りで、必要な時期に利用できるなら、居住の選択肢を広げ得る。反対に、対象地域を外れた家や、入居時期が大きくずれる家であれば、その人の不足は埋まらない。40戸という数には、どの世帯の需要へ届くかまでは含まれていない。

両例では、買って住む世帯向けに追加で売り出す住宅をゼロと置いた。これは、購入後も全戸を賃貸に使うという例の設定による。将来の売却を永久に禁じたという意味ではない。Aは賃貸の住まいを増やすが、同じ時点の持ち家購入の売り物は増やさない。賃貸を探す世帯には助けになる余地があっても、購入を希望する世帯に同じ便益が届いたとは数えられない。住まいの総量と、選べる契約の形は、別々に結果を持つ。

02

一つの家が三人の所有者を経ても、住宅は一戸のまま

次に、一戸の家Hだけを追う。これはA・Bの集計とは別の架空例で、完成前には同じ場所に住宅がなく、建設者Cが一戸を完成させ、賃貸所有者Dへ売り、その後Dが所有者Eへ売るとする。家の分割、増築、取り壊しは一切ない。家HにはC、D、Eという三人の所有者が登場し、売買は二回成立する。しかし、この期間に物理的に増えた住宅は一戸である。誰が持ったかの履歴が長くなっても、同じ居住空間がもう一つ生まれたわけではない。

家Hを賃貸所有者Dが買うことには、建設者が完成した資産を引き渡せるという役割がある。Eが後に買うことには、Dが持ち続ける以外の選択を取れるという役割がある。同じ家をめぐる取引でも、建てた人から住まいを使う段階へ渡す場面と、運用中の家の保有を引き継ぐ場面では、支える経済活動が異なる。それぞれの取引に役割があることと、両方が新築供給として数えられることは結び付かない。

反対に、Eが自分で住むと仮定を変えれば、物理的な住宅総数は一戸のままでも、賃貸用途から持ち家用途へ一戸が移る。完成の段階で一戸増えたことは取り消されず、用途の変化が後から加わる。このとき、家を買って住むEの選択肢は具体的に生まれている一方、同じ家を新たに借りられるという選択は残らない。どちらかの戸数だけを見れば、同じ出来事を改善とも縮小とも表現できてしまう。

期間中の利用と、同時に使える住宅

家Hを何度売ったかが示すのは、その期間の売買の回数である。何世帯がその間に住んだか、同時に何世帯が住めるか、何世帯が購入の機会を得たかは、それぞれ別に答えが必要になる。Dの下で二つの世帯が順番に借りても、住める家が二戸に増えたわけではない。同じ場所が時間を通じて複数の人を支える働きは、同時に利用できる住まいの量を増やす働きとは異なる。

物理的な供給だけを重視し過ぎると、建物が増えない取引は不要だという早計にもつながる。たとえば、Dが家Hを保有する意向を失ったとして、Eが引き継いで住まいとして使い続ける経路は考えられる。そこで評価できるのは、すでにある一戸の利用が続くという役割だ。新築一戸分の増加と呼ぶ必要はないし、引き継ぎがなければ必ず空き家になったと決める必要もない。後者には、Dの別の選択肢まで分かる材料が要る。

03

新しい40戸は、誰に売れるときに建つのか

これから建てる40戸について、完成後の買い手が違う二つの経路を考える。これも架空の計画で、同じ土地、同じ戸数、同じ間取り、同じ完成時期を比べる。経路Rでは一社が40戸をまとめて買い、すべて賃貸する。経路Sでは40の世帯が一戸ずつ買い、全員が自分で住む。両方とも予定通り完成し、入居すると置けば、物理的に増える住まいは同じ40戸だ。違うのは、賃貸で入る人に開かれるか、買って住む人に開かれるかである。

建設するかどうかへの影響を見るには、どちらの買い手が選ばれたかだけでなく、その相手がいない場合を考える必要がある。RがなければSで40戸を売り切れるとし、建設者もSを進める意向があるなら、Rが買ったことで追加の40戸が生まれたとはいえない。買い手は建設の行き先を変えたが、建つ戸数は変えていない。この場合の争点は、供給全体を増やしたかよりも、その40戸を誰がどの形で利用できるようになったかにある。

別の条件では結果が変わる。Sを選ぶ世帯が十分に集まらず、Rもいなければ計画を実行しない、と建設者が判断する例を置こう。その一方で、Rとの取引が具体化すれば同じ40戸を建てるとする。この設定なら、Rの存在は、計画を止める場合と完成させる場合を分ける。追加供給を支えるという説明は、このような比較対象があって初めて意味を持つ。ただし、実際の計画が同じ状態にあることは、取引成立の発表だけでは分からない。

完成した家の買い手と、着工を変えた買い手

買い手が現れる時期にも意味がある。40戸がすべて完成し、建設者がすでに販売を始めた後でRが取得したなら、その取引を、過去の着工を起こした直接の理由とする説明は弱い。対照的に、建てる前に買い手の候補が具体化し、その後に計画が実行へ移る場合には、建設判断との接続を調べる余地がある。とはいえ、時系列で先にいたことだけでは決め手にならない。もともと別の相手への販売を予定していた可能性も残る。

Rが新築40戸を買うか決める時点で、後に保有を引き継ぐ買い手が見込める場合と、見込めない場合を比べることもできる。前者でだけRが取得する意思を持ち、その取得がなければ計画が止まると仮定すれば、後日の売却先への見通しが最初の建設へつながる。この連鎖には二つの条件が要る。売却先の有無でRの判断が変わることと、Rの判断で計画の実行が変わることだ。どちらかが変わらなければ、売却がしやすくなることを、そのまま新築の増加へ換算できない。

計画が建つかどうかと、土地にいくら払えるかも同じではない。すでに40戸を建てる見通しが立っている土地に複数の買い手が関心を持ち、建設者が土地に払う額だけが変わる例も作れる。ここでは戸数、完成時期、利用可能な住まいを同じに置いているため、買い手同士の競争が強まっても、追加供給は変わらない。より高い取引価格が成立したことを、そのまま建てる力が増えた証拠にすると、この経路を見落とす。

賃貸か販売かで、完成後の選択肢が変わる

RとSを比べるとき、片方だけを家計と結び付けるのも適切ではない。Rの家を借りる人も、住まいを必要とする世帯である。購入のための資金を用意しない契約の形で、その地域へ移れるという便益があり得る。一方、家を買い、長く住むことを希望する世帯にはSが直接の入口になる。どちらが多くの人を助けるかは、希望する契約、場所、広さ、時期と提示条件が合うかによる。40戸という合計だけでは優劣を決められない。

仮にRでは40戸が同じ時期に入居可能になり、Sでは買い手の決定が遅れる戸があると新しい条件を加えるなら、同じ完成戸数でも利用が始まる時期は違ってくる。逆に、Sの購入者が先に決まり、R側の入居募集が長引くという設定なら、利用時期の差は反対になる。どちらの順序もこの架空計画から作れるため、企業への一括売却なら早く埋まる、世帯への販売なら早く使われる、という順序を最初から決めておくべきではない。

企業、建設者、家を探す世帯への意味をつなぐ接点は、販売先の名称よりも、計画を実行へ動かした条件と、完成後に選べる住み方にある。新しい買い手が現れて戸数や完成が増える経路と、建つはずの家の販売先だけが替わる経路では、供給への評価が異なる。実際の案件で建設への効果を論じるなら、取得後の保有戸数に加えて、建設者が別の販売先でも同じ計画を進められたかを問う方が、住宅が増える理由に近づける。

購入資金をめぐる背景は、既存の固定金利融資と、新しい住宅取引を分けて読む

04

企業の保有が減ると、買って住む世帯の選択肢は増えるか

家を買って住みたい世帯Fを置いて、住まいの行き先をもう一段絞って考える。Fは四か月以内に転居したく、通勤できる範囲で、必要な部屋数を満たす家を探していると仮定する。購入に使える予算も決まっているが、具体的な金額は置かない。ここでFに選択肢が一つ増えたと言うには、単に近隣で所有者が替わっただけでは足りない。Fが求める時期に、その範囲の家が購入できる条件で売り出される、という接続が要る。

架空の家Jでは、企業が別の所有者へ売り、新しい所有者も賃貸を続けるとする。売り手企業の保有戸数は減るが、JがFの購入候補へ加わる条件は置かれていない。Fが借りることも受け入れるなら賃貸として調べる余地はある。しかし、借りる選択と買って住む選択を入れ替えて、購入の機会が増えたとすることはできない。企業側の集計に起きた変化が、Fの探している契約へ届いたかが分かれ目になる。

別の既存住宅Kは、これまで購入先として募集されておらず、企業から買って住む人へ売るために新たに募集されると置こう。これはJよりも、Fが求める方向に近い。それでも、部屋数が足りない、通勤範囲を外れる、引き渡しが一年後になる、提示条件が予算を超える、という条件を一つ加えるだけで、Fは選べなくなる。家Kは別の世帯にとって有用な売り物かもしれないが、Fにとって使える選択肢を一つ増やしたとはいえない。全国や地域の売出戸数だけで、個々の世帯の改善を決められない理由がここにある。

買い手が一人減ることと、家が売りに出ること

さらに家Lについて、もともと居住中の所有者が売り出しており、Fと投資目的の買い手が関心を持つ例を考える。後者が交渉から離れれば、Fが別の買い手と競う場面は変わり得る。ただしLは、その前からFが検討できる売り物だった。新しい家が増えたのではなく、既存の売り物をめぐる競争の条件が変わったのである。売り手が価格や時期をどう変えるかを設定しなければ、Fが安く買えるという結論までは出せない。

同じ場面で、売り手の希望条件がFの予算を超え、その条件を維持して待つと置けば、競争相手が減ってもFの予算には近づかない。売り手が条件を変えてFと合意できると置けば、取引へ進む経路が生まれる。この二つの結果は、家の数もFの必要条件も同じまま作れる。取得競争の変化を評価するには、買い手の構成だけでなく、実際に提示された売却条件と成立した相手を見る必要がある。競争の弱まりと、利用できる住まいの増加は、別々の形で便益になり得る。

購入を希望する世帯が二つあれば、同じ変化の届き方も違う。Fには部屋数が合わないKでも、少人数の世帯Gには合い、同じ場所と引き渡し時期を望んでいる場合がある。Gが提示条件を満たして買えば、Gの居住選択は改善する。この結果をFにも等しく配ることはできないが、Fに合わないという理由でKの価値をゼロにするのも適切ではない。住宅の種類と、その家を必要とする世帯が対応して初めて、戸数の変化が生活上の便益になる。

何が変われば、住宅購入の機会が広がったといえるか

新築が完成する場所と、すでにある家が売られる場所が違えば、二つを一括してFの選択肢の増加にすることもできない。前の40戸計画が通勤範囲の外にあり、範囲内の売り物が変わらないという条件では、広い地域の住宅総数が増えてもFの探索は続く。一方、範囲内で、間取りと引き渡し時期の合う家が実際に募集されれば、物理的な総数が増えない所有者交代でもFへ届く改善はあり得る。比較する地域の広さで、評価対象そのものが変わる。

この世帯の例から見ると、企業の保有が減ったという数字を、購入負担の改善を示す最終的な成果にするのは早い。保有を引き継いだ相手、売り物として現れた家、提示条件、利用時期が途中にある。反対に、建物の総数が増えないという理由だけで、J、K、Lの変化を同じ評価にするのも粗い。Jは賃貸の持ち主が替わる例、Kは購入向けの募集が生まれる例、Lは既存の売り物への競争が変わる例であり、それぞれ家計へ届く道筋が違う。

住宅購入の選択肢が広がったという見方を支えるのは、条件に合う売り物が以前より実際に現れ、それを買って住む世帯へ引き渡せるという変化である。反証になるのは、売却の増加分が別の賃貸所有者へ移るだけだったり、募集の増えた家が探している地域や時期から外れたりする場合だ。こうした観察を家ごとに積み重ねれば、取引する企業の数が変わったというニュースを、誰の住まいの選び方が変わったかという生活上の問いへ結び付けられる。

所有費用の内訳は、返済表と、税・保険・維持費を別々に照合する

05

貸主が替わった家と、借り手が新たに選べる家

賃貸住宅の買収を評価するとき、すでに住んでいる人と、これから住まいを探す人では問いが違う。前者にとっては、その家で生活を続けられるか、修繕の窓口や支払い先がどうなるかが切実だ。後者は、必要な時期に申し込める物件を探している。貸主が交代しても住人がそのまま暮らすという仮定なら、前者の居住は続くが、後者向けの募集が一戸増えたことにはならない。二つの便益を一つの「賃貸供給」にまとめると、誰の選択肢が変わったのかが見えなくなる。

既存の賃貸住宅をまとめて引き継ぐ仮の取引で、建物、入居者、募集の有無をすべて一定に置いてみる。買い手が変わる前後で同じ世帯が同じ家を使うので、この瞬間の居住可能な戸数は増えない。ただし、所有者の交代が無意味になるわけではない。売りたい貸主から別の貸主へ引き継ぐ道があれば、売却を理由に賃貸運営をやめる場合と比べて、居住を続ける経路を残せる。この比較が成立するのは、代替案が実際に賃貸からの退出を伴う場合だ。

継続する居住を支える便益と、その条件は分けて読む必要がある。新しい貸主が修繕を早めれば、既存の戸数を変えずに生活の質を改善する余地がある。一方、費用負担や対応が悪化する可能性も、所有者の名称だけでは消えない。どちらを論じるにも、実際の賃貸借契約、修繕の状態、運営の変更が必要になる。企業間の売買が成立したという情報から、賃料据置き、契約更新、退去のいずれかが自動的に決まるという結論は出せない。

空室があることと、入居できること

空室も、探している人に届くまでには条件がある。仮に十戸のうち一戸が空いていても、修繕中で入居日が決まらない場合と、来月からの募集が始まった場合では、転居先としての意味が違う。住める状態に戻った既存住宅が募集されれば、新築なしでも、その時期の選択肢は増える。ただし、建物の純増ではなく、使えなかった家が利用へ戻った変化である。完成した新築と同じ欄に足すと、工事による追加と空室の再利用が混ざってしまう。

逆に、新しい所有者が空室を改修する間、短期の募集は減る場合がある。その後に居住可能な期間が延びるなら、数か月だけを見た減少と、長く使えるようになった便益は同時に存在する。工事期間をゼロとして数えれば早期の負担を隠し、空室のまま永久に使えないと置けば回復の便益を消してしまう。転居期限が迫る世帯には工事後の募集は間に合わないこともあり、物件の長期的な価値が上がったという説明だけでは、その世帯の問題は解けない。

持ち家への移行にも、現在の住人と次の借り手で異なる結果が生まれる。架空の二十戸を、そこに住む二十世帯が自発的に購入し、全世帯が住み続けると仮定する。住宅全体は増減ゼロ、賃貸は二十戸減り、居住者所有は二十戸増える。住人は住まいを失わずに所有へ移るが、将来その地域で借りたい人に同じ二十戸が残るとは限らない。この算術は転換の適法性や購入可能性を示すものではなく、設定した住み方の変化を数えている。

現在の住人と、次の入居者を同時に見る

ここで「売りに出た二十戸」を、地域の買い手に開かれた二十件の新規募集と数えるのは誤りだ。買う人が現在の住人に決まっているという仮定では、第三者が購入を競う機会は生じていない。別の家を探していた世帯の選択肢を増やしたいなら、その物件が市場へ出たか、その世帯も購入を検討できたかまで見る必要がある。同じ売却でも、居住者の所有への移行と、誰でも検討できる販売物件の追加は、家計へ届く経路が違う。

また、ある世帯が賃貸から購入へ移るとき、それまで借りていた家が空くかどうかは移動の仕方による。自宅として同じ物件を買えば新たな空室は生まれない。別の住宅を買って転居すれば、元の賃貸が次の募集へ回る余地がある。しかし、その募集が同じ地域にあるか、同じ広さか、いつ始まるかは別の問題だ。転居による空室の連鎖を論じる際には、最後まで一戸ずつ追い、同じ退去と再募集を新しい建設のように加算しない。

居住者が買える場合にも、地区のすべての借り手が同じ便益を得るとは限らない。先の二十世帯の中で、購入を望む人と賃貸を続けたい人が混在するなら、全世帯が買うという仮定を変える必要がある。購入の意思や負担能力を設定せず、全員の持ち家化を成功例にすると、残りたい借り手の問題を消してしまう。住人自身の選択がある場合と、物件の売却先だけが選ばれた場合を比べることで、同じ住宅を維持する取引でも便益の偏りを考えられる。

06

完成、売却、空室を追うと住宅は何戸残るか

住宅の変化を時間に沿って確かめるため、ここではA・Bとは別に、百戸だけの架空の地区を置く。初めは居住者所有が六十戸、賃貸が四十戸で、全戸が住宅として使えると仮定する。地区の境界は途中で変えず、別の町の住宅は含めない。この出発点があれば、後の売買件数から戸数を推測する代わりに、完成した家、住み方が変わった家、なくなった家を実際の変化として追える。以下の数は計算用であり、米国の地区の実績を表していない。

最初の変化として、四十戸の賃貸住宅が新たに完成し、使える状態になったとする。住宅全体は百四十戸、内訳は居住者所有六十戸、賃貸八十戸になる。完成前に土地や建設中の事業が何回売買されていても、この時点の追加は四十戸だ。まだ着工していない別の四十戸の計画があっても、完成済みへ加えない。将来増える可能性と、今住める建物が増えた量を一緒に数えると、完成が遅れた際にも実際以上の選択肢があるように見えてしまう。

次に、当初からあった賃貸四十戸のうち二十戸を、それぞれの住人が購入して住み続ける。全体の百四十戸は変わらず、居住者所有が八十戸、賃貸が六十戸になる。この二十件の購入を完成四十戸へ足して「六十戸の供給」と呼ぶと、建物と住み方を足していることになる。他方、賃貸が八十戸から六十戸へ減ったことだけを見て、地区から二十戸の住まいが消えたと読むのも違う。二十世帯は同じ建物で暮らしており、変わったのは所有の形だ。

除却と空室を、住宅の在庫へ反映する

さらに、残った古い賃貸のうち五戸を取り壊し、代わりの建設はまだないという変化を加える。全体は百三十五戸、賃貸五十五戸、居住者所有八十戸になる。出発点からの純増は三十五戸で、計算は新築四十戸から撤去五戸を引く。売買が多かったからこの減少を小さく数えることも、将来の建替え計画を今ある家へ戻すこともできない。建替え後に別の戸数が完成した時点では、その完成を新たな変化として反映する。

この五十五戸の賃貸に、空室が十戸含まれると仮定しても、建物の戸数は変わらない。ただし、空室十戸がすべて募集可能とは限らないため、入居中、すぐ借りられる空室、工事などで使えない空室を分ける。仮に十戸のうち四戸だけが直ちに募集されていれば、その時点の新しい入居先候補は四戸だ。残る六戸を、将来の貸出予定があるだけで今日の候補へ加えない。人が住んでいないことと、次の人が住み始められることの間には時間がある。

地区の外へ動く世帯と、地区に残る建物

人口の移動も、家が増えたという話とは分けて追える。地区の外から一世帯が空室へ入れば、地区内で入居している世帯は増えるが、建物は増えない。反対に、住人が地区外へ転居しても、住宅がそのまま残れば物理的な減少はない。この二つを混ぜると、需要が強く入居が進んだ地区を「建設が増えた」と評価したり、人口が流出した地区の住宅をすべて失われた供給と数えたりする。建物の増減と利用する世帯の移動は、接点を保ちながら別に数える必要がある。

この架空地区で最後に残る三十五戸の純増は、資金の出し手が何社いたかではなく、完成と撤去の結果である。一方、賃貸から所有への二十戸の転換は、将来の借り手と所有を望む住人への配分を変えた。四戸の募集は、さらに狭い時点の家探しに関わる。三つの結果を並べると、同じ地区について「出発点より住宅が増えた」「完成直後より賃貸が減った」「今借りられる家は少ない」が同時に成り立つ理由を、矛盾なく説明できる。

供給時点と購入負担の背景は、住宅取得負担・在庫・完成時点の比較を読む 住宅の調査解説 · 全文有料

07

SG Groupの見方：新築への出口を残す便益と、土地の取り合い

SG Groupが重視するのは、新築を引き受ける相手がいることによって、どの建設が追加され、どの建設が置き換わるかだ。買い手を探せる見込みが事業の着手を後押しする経路には意味がある。ただし、その便益を買収の対象となった全戸へ一律に割り当てることはできない。すでに別の相手へ売る予定だった事業の買い手が替わる場合と、買い手がいなければ建設されない事業が進む場合とで、地区に残る家の数は違うためだ。

例えば、別の架空の比較で東と西に一つずつ土地を置く。当初は東が未建設、西では二十戸の分譲住宅を建てる想定だったとする。その後、東で二十戸の賃貸住宅が建つ一方、西の二十戸が中止されたなら、二つの土地を合わせた完成は二十戸のままだ。東の現場だけでは二十戸の追加が見えるが、地区全体では予定されていた完成量の上積みはない。この例は現実に相殺が起きたという主張ではなく、比較の範囲によって便益の見え方が変わることを示す。

もっとも、利用できる土地や工事の量を永久に一定と置くのも強すぎる。新たな道路や上下水道への接続が可能になり、施工する人員も確保できるという仮定なら、東の建設が西を押し出さず、両方が進む場合を考えられる。そのときは二十戸から四十戸への上積みが生じる。反対に、同じ時期に工事できる能力が限られていれば、最初に完成する場所が変わるだけのこともある。土地を取得できた事実だけでは、このどちらの状況かは決まらない。

何が見えれば、供給を増やす説明は弱まるか

「この買い手が建設を生んだ」という説明を弱める材料は具体化できる。同じ戸数、同じ住み方、同じ完成予定の事業が、別の買い手との契約で以前から進む状態だったなら、後の交代だけに建設の成果を帰すのは難しい。買い手の交代後に増えたのが取引価格だけであれば、なおさらだ。ただし、その比較でも工事の中止を回避した効果までは消えない可能性があるため、変更前の計画が実行可能だったかを確かめる必要がある。

反対に、以前は着手されなかった土地で住宅が完成し、周辺の同種事業の中止や縮小も見当たらないなら、追加の建設を支えたという説明に近づく。それでも、需要の変化やインフラ整備が同時に進んでいれば、買い手の存在だけが原因とは決められない。比較したいのは、似た条件の場所で計画の進み方がどう違ったかであり、買収件数が多い企業と少ない企業の単純な順位ではない。完成後にその住宅が誰へ提供されたかも、便益の行き先を左右する。

供給の便益が生じる場所と、負担が生じる場所が離れる場合にも評価は変わる。東の新築が増えても、西の通学圏を離れられない世帯には代替にならないかもしれない。反対に、東で住まいを探す借り手は、それまでなかった選択肢を得る可能性がある。両者を地区全体の戸数だけで相殺すると、失った選択肢と得た選択肢の受け手が消えてしまう。広域での追加戸数を示す場合にも、どちらの地域へ、どの住み方の家が届いたかを併記する価値がある。

08

四つの家を比べると、この世帯の選択肢は何件増えるか

記事の比較を家探しへ移すため、最後に四つの家R・N・O・Vと、一つの世帯Hを置く。すべて架空で、五月一日から二十五日までの変化を比べ、二十五日に判断する。Nは五月一日には未完成で、ほかの三戸はすでにあった。Hは六月一日までに転居し、二寝室の家を借りたい。通学できる一定の範囲を探し、候補に挙がる家の賃料は予算内と仮定する。この条件を先に決めるのは、地区の戸数が増えることと、その世帯が今回申し込める家が増えることを、実際の物件で比べるためだ。全国の需給や価格への換算は行わない。

Rは以前からある賃貸住宅で、貸主だけが替わり、現在の住人がそのまま暮らしている。H向けの募集はないという設定だ。Rの行には、建物の追加ゼロ、Hが新たに借りられる候補もゼロと記す。これは現在の住人に便益がないという評価ではない。その住人が転居せずに済む結果と、Hが入居できる結果が異なるためだ。所有者の交代を見てRを空き家として扱えば、同じ家へ現在の住人とHの両方が入れるかのような比較になってしまう。

Nは五月二十日に完成して居住可能になった新築で、初めての入居を七月一日から募集しているとする。二寝室で場所も合うが、Hの六月一日という期限には間に合わない。Nは地区の住宅を一戸増やした一方、Hの今回の転居先は増やしていない。別の世帯が七月に探す場合には候補になり得るため、Nを使えない住宅と決めつけるのも誤りだ。増えた建物の価値を認めながら、誰のいつの選択肢かを具体化することで、この違いを説明できる。

新築でない一戸が、今回の家探しを変える

Oは既存の賃貸で、現在の住人が購入して住み続け、第三者には売り出さないと置く。Oの建物追加はゼロで、Hへの賃貸募集も購入の募集もゼロである。Rとの違いは、同じ住人の住み方が賃貸から所有へ変わることだ。この行をRと一緒に「企業が売った家」とだけまとめると、賃貸として残ったRと、居住者所有へ移ったOが見えなくなる。住んでいる世帯が変わらないことだけでも、将来の借り手への影響は同じとは言えない。

Vは既存の空室で、五月二十五日に修繕が終わり、五月二十八日から入居できる二寝室として募集されたとする。場所、賃料ともHの条件を満たす設定なので、Hが借りられる候補は一件増える。建物自体は以前からあり、物理的な追加はゼロだ。このVの変化は、完成したNより建設の成果が大きいという意味ではない。転居期限のあるHにとって、使えるようになった既存の一戸が、今回の比較では具体的な候補になったという結果である。

四行を合わせると、物理的な住宅の追加はNの一戸、Hに開かれた購入募集はゼロ、Hの条件に合う今回の賃貸候補はVの一件となる。所有者の交代や居住者の購入を数えても、この三つの答えは増えない。また、一件の候補があることは、Hが確実に借りられるという意味でもない。他の申込者の存在や選考の結果をまだ設定していないからだ。比較表で示せるのは、募集条件に合う入口が増えたところまでで、契約の成立までを成果へ足さない。

一つの条件を変え、答えがどこで動くかを試す

次に、ほかの条件を変えず、Nの入居開始だけが七月一日から五月二十八日へ早まったと仮定する。Hの候補はVとNの二件になるが、建物の追加は一戸のままだ。すでに完成しているNへ早く入れるようになった変化なので、新築をもう一戸追加してはならない。逆に、Vの修繕が延びて六月一日に間に合わなくなれば、当初の例でHの候補はゼロになる。建設量が変わらなくても、利用できる日の変化だけで、その世帯への効果は動く。

現実の物件へ当てはめる際も、先に自分の転居時期と必要な住まいを置き、各物件がその条件へどう届くかを比べるとよい。現在の住人が残る家は、その人の居住継続として読む。新築は完成による追加として読み、募集日が遅ければ自分の今回の候補から外す。購入を希望する世帯なら、Hの「借りる」という条件を「第三者として買える」へ変えて同じ四行を見直せる。RやOを、売買という言葉だけで自分に開かれた販売物件へ変えないことが肝心だ。

最終的に見たいのは、取引後にどの場所で家が完成し、どの住人が住み続け、どの物件が次の世帯へ開かれたかである。追加建設を支えるという説明は、別の事業を押し出さずに完成が増えたときに強まる。既存住宅の引継ぎであれば、現在の居住を守る結果と、募集を増やす結果をそれぞれ評価する。この対応が分かれば、投資家の取引量が増えたというニュースを、住宅不足の解消とも悪化とも即断せず、自分の地域で変わった住まいへ結び付けられる。

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